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(一)房价上涨的长期趋势性因素

(1)随着收入增长产生的真实需求。随着经济持续增长，人均可支配收入增加，产生了对住房升级换代、改善居住条件的需求。调查表明，人均GDP与人均住房面积有很强的正相关性。居民住房消费有三个发展阶段——数量发展阶段、数量与质量并重发展阶段、整体发展阶段。根据上海市的人均GDP推算，其住房需求正处于第二阶段，即数量与质量并重发展阶段。未来随着人均GDP的增加，住房需求将会进一步增加。

(2)城市化进程拉动住房需求增长。1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭，这些新婚家庭需要住房，这必然会弓I起对城市住房需求的增长。另外，在城市发展过程中，旧城改造产生了对住房的大量被动需求。

(3)人口增加带动住房需录增长。预计我国人口数量将在一个较长时期内继续保持增长势头，到本世纪中叶将达到16亿人口，年平均净增加1000万人以上。另据“五普”资料显示，进入21世纪后，我国每年平均结婚人数达1000万对以上，按照农村人口占人口总数的60％计算，将有400多万对城市人口结婚，假如每个家庭需要一套住房，则市场需求量为400多万套住房。大量增长的婚育家庭将对住房产生巨大需求。

(4)住房制度改革释放大量需求。1998年住房分配货币化改革以来，大量住房需求被释放出来，推动房价上涨。随着新的住房制度的建立，从旧体制中所释放的需求已经达到极限，但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长。

(5)传统消费习惯导致住房需求增长。传统观念认为房产是最持久的且可以传承的财产。在这种观念下，人们往往倾向于购房置业，宁买不租，追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的，所以在传统习惯的作用下，我国住房需求被进一步扩大。