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(一)什么是经济适用房、廉租房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。

廉租房，在香港又称为公屋。主要由政府承担，为中低收人人群提供低价租赁的一种住房形式。何为廉租住房?建设部回答是：廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难。另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。

(二)经济适用房存在的重要意义

经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代。我国1998年实行房改停止了福利分房，使房改后参加工作及以前未取得福利房的职工，还有城镇化后的广大务工人员，未享受住房保障制度的待遇，如今政府开发微利商品房，并走市场化运作道路，无疑是英明之举。

经济适用房不是完全意义上的福利房，是微利商品房(3％利润)，政策方面主要是减免土地出让金和50％的报建税费，其余的全按市场运作，由其带动的建筑业，家电、家具等均无需免税；经济适用房不等于质量差、配套差、环境差。这些都可以在规划建设过程中科学管理，只是因为居住者多数是中低收人阶层，而认为经济适用房类似贫民窟是错误的。

经济适用房的单位面积也就是60～80平方米，在这基础上免税，加上建筑成本及基本费用而产出的经济适用房，再按“人头”卖或租给低收入者以安居，这才确保百姓买得起或租得起。值得借鉴的是我国在医改和教改方面的经验，教育方面千军万马过独木桥的高考模式也值得深思，一个模子流水线产出的人才’一旦进入社会，面对失业、住房、生活等多重压力，能否承受得了?……九年义务教育、医疗保障、住房保障都不能以赚钱为目的。规范发展了几百年的资本主义国家如此，中国更应该如此。

经济适用房的特性决定了其存在的重要价值和意义。

首先，经济适用房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。开发商以微利价出售给广大中低收人家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房作为社会保障性的产品为使居者有其屋而存在意义重大。其次，经济适用房肩负重任。我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来的硕果世人皆赞。国家以期如其他改革政策一样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业的使命。

经济适用房制度表现为以保开发商“微利”原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其“经济性和适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有保障整体住房体系正常运行的重要责任。

(三)经济适用房存在的问题

1．经济适用厉供不应求

经济适用房供不应求这一现象在我国极为严重。一方面的确可以看出经济适用房政策的确有它的优势，否则难以吸引如此众多的民众购买。但是，由于供给不够，导致了大家彻夜排队等号甚至买号的现象。

该现象的产生与政府对经济适用房放量面积利用不足有关。拿北京为例，北京市政府安排的年经济适用房开工面积为300万平方米，依《经济适用住房管理办法》规定的每套面积不超80平方米计算，全市今年应该有3．75万套房屋放量。“其实根本达不到这一数字。”回龙观经济适用房开发商天鸿集团的一位人士表示。来自北京市统计局的数据显示，全市年开工量超过300万平方米，但年竣工量则在250万平方米左右。这意味着市政府安排的放量面积30万平方米存在缺口。

同时，经济适用房的供应量也是一个很关键的问题。经统计，经济适用房的供应量仅为商品房供应量的8％而已。这样的数字表明，经济适用房的供应量违背经济适用房政策。

由此可见，解决这一问题的根本是：加大经济适用房的供应量，以及提高放量面积的利用率。

2．经济适用房总体价值偏差

经济适用房总体价值的偏差导致了其原本的社会保障意义未能得以实现。其具体表现有：

(1)经济适用房建筑面积超标。经济适用房已经失去了原有的社会保障意义，造成了成本过高的后果。而逐渐“商品房化”，这也违背了“经济”之本意。

(2)配套设施以及周边环境较差。由于经济适用房不是商品房，所以相应的配套设施以及周边环境也就不尽如人意。同样影响了民众购买经济适用房。

(3)交通不便。官方统计数据显示，北京上市的22个经济适用房项目，11个在南城，占总量的50％。记者另从北京市建委获悉，从今年开始，经济适用房的建设重点移至南城，并全部置于四环以外。而上班地点一般都位于市中心。这样就对周边交通状况要求较高。这也是阻碍经济适用房发展的一个重要原因。

3．经济适用房的销售对象过于广泛

经济适用房主要满足了中等偏上收入的家庭的需要，中等偏下和低收人家庭所占比例并不高。而我国低收人人群的比例确实十分庞大的。经济适用房作为社会保障的价值并没有得到体现，收人中等偏下和低收人人员的住房问题仍旧没有得到改善。这一问题的产生，同经济适用房的开发密切相关。经济适用房开发时的定位过高，导致成本提高，所以房价也就跟着提升。导致低收人家庭仍旧无力购买。

4．监管无序、审核不力、分配不公

经济适用房最为世人诟病的问题还是在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的管理，特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源配置方式、手段的合理性。这样造成了如今经济适用房混乱的现象。

(四)廉租房存在的问题

当前，中国廉租住房制度建设主要存在五大突出问题。第一，全国仍有一百四十五个城市尚未建立廉租住房制度；第二，相当数量的城市，廉租住房建设进展缓慢。第三，仍有一百六十六个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例，绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。第四，廉租住房制度覆盖面窄，与国家要求有较大差距。第五，部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。